每个人都面临的时刻：买房还是买公寓的问题 几乎每个人都会在人生的某个阶段面临买房或买公寓的问题。然而，许多人会通过贷款或国家补贴来实现这一目标。但当前获得抵押贷款的条件是什么？购房需要多少首付？需要注意哪些事项？在本文中，我们将汇总关于住房贷款的最重要信息。
房地产贷款的关键特点
需要明确的是，与一般用途贷款不同，房地产贷款是与特定用途绑定的。这些贷款不仅可用于购买新房或二手房，还可用于翻新、扩建、现代化改造甚至自建房屋。此外，房地产贷款也可用于再融资现有债务。由于不同金融机构的抵押贷款条件可能差异较大（贷款用途的限制程度也不同），因此评估哪家银行提供最优惠的条件是值得的。
房地产抵押贷款的类型
房地产抵押贷款可分为以下三类：
在国家支持的住房贷款中，如果满足必要条件，政府会为贷款机构承担部分市场利率。您可以在CSOK Plus贷款计划和Falusi CSOK网站上了解更多关于这些优惠选项的信息。
另一方面，市场化贷款不附带国家利息补贴，因此建议仔细探索各种市场选择。为此，匈牙利国家银行（MNB）的贷款计算器可能是一个有用的工具。此外，符合MNB评级标准的“认证消费者友好型住房贷款”也值得考虑。
个人贷款还是抵押贷款？
抵押贷款与个人贷款的区别在于，抵押贷款允许更高的贷款金额、更长的还款期限以及通常更优惠的利率。这是可以理解的，因为房地产抵押为银行提供了重要的担保。然而，在某些情况下，个人贷款可能是更有利的选择，特别是对于较小的贷款金额（例如100-200万匈牙利福林），因为不需要房产估值。此外，可以避免公证或律师费用，贷款金额可以更快发放并自由使用。
贷款的用途、可能的限制以及所需的贷款金额最终应决定哪种银行贷款产品是最佳选择。
购房所需的首付
还需要知道的是，购房不能仅依靠抵押贷款。然而，对于现代化改造或扩建等用途，可以在没有首付的情况下获得贷款。购房所需的最低首付由MNB的贷款价值比（LTV）规定决定。根据规定，对于以房地产抵押担保的贷款，贷款评估时的风险敞口不得超过房产市场价值的80%。
在实践中，这意味着购房者通常需要至少拥有房产市场价值20%的首付。然而，对于年龄在41岁以下且不拥有至少50%房产或仅拥有使用权房产的申请人或共同借款人，可能只需10%的首付即可获得贷款。对于在建房产的贷款，完工时的预期市场价值被视为房产的市场价值。
首付不仅包括现金，还可以包括各种投资、储蓄、不可退还的国家或其他住房相关补贴、已拥有房产的价值，或在建筑贷款中已完成工程的价值。也可以通过个人贷款来覆盖所需的首付，但MNB的新闻稿强调，这种做法被认为是有风险的。
贷款金额与条件
可以获得的住房贷款金额主要取决于MNB的债务上限规定。在这方面，借款人的收入以及作为贷款担保的房产的市场价值和抵押价值都很重要。
可以获得的最高贷款金额（基于作为抵押的房产的市场价值）由贷款价值比（LTV）表示，而最高还款负担则由债务收入比（DTI）预测，该比率基于借款人的月净收入。
住房贷款的最低年龄为18岁，并且始终需要稳定的收入（来自就业、自营职业甚至养老金）。此外，被列入KHR（中央信用信息系统）数据库可能会使申请人失去资格。一些银行可能会应用更严格的要求，例如最低年龄为23岁，而贷款资格的最高年龄通常为70-75岁，但每家银行都有自己的规定。
申请抵押贷款时的其他重要注意事项
在比较贷款时，对许多人来说最重要的参数之一是年化利率（APR）。APR不仅反映了本金和利息，还包括其他费用，从而更清晰地展示了贷款的总预期成本。
由于未来利率环境可能发生变化，相关的风险不应被忽视。市场上有固定利率和浮动利率贷款产品，一些浮动利率贷款只能在预定期限（例如5年或10年）后调整利率。
许多人不知道的是，抵押贷款还款通常是等额本息的，这意味着尽管还款金额在贷款期限内保持不变，但在早期阶段，还款中利息占比较大，本金还款较小。虽然这在初期可能令人沮丧，但它提供了安全性，因为还款金额在整个期限内保持一致。
尽管贷款可能看起来很吸引人或情况稳定，但始终建议谨慎决策并预见未来的潜在事件。一旦仔细考虑了贷款金额、期限、利率和其他关键参数，建议询问是否有可用的抵押贷款保护保险，这在某些情况下可能会有所帮助。幸运的是，谨慎的决策可以显著降低贷款相关的风险。
根据匈牙利中央统计局（KSH）的数据，2024年上半年匈牙利的住房抵押贷款增长了5.7%，预计住房贷款需求将继续上升。
最后，在贷款申请过程中聘请专家至关重要，因为每笔抵押贷款对借款人来说都是独一无二的，而熟练的专业人士可以极大地帮助选择正确的贷款条件。
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