Szinte minden ember életében eljön az a pillanat, amikor aktuálissá válik számára a lakás-, vagy házvásárlás kérdése, ám sokan valamilyen hitel, vagy állami támogatás segítségével vágnak bele a projektbe. De milyen feltételekkel és hogyan juthat ma valaki lakáshitelhez? Mekkora önerő szükséges minimálisan a lakásvásárláshoz és mire érdemes még odafigyelni? Cikkünkben a lakáscélú hitelekkel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat gyűjtöttük össze.
Érdemes tisztázni, hogy a szabad felhasználású hitelekkel szemben az ingatlancélú hitel egy célhoz kötött hitelfajta, ám az nem csupán új, vagy használt ingatlan vásárlásához igényelhető, hanem a már meglévő ingatlan felújításához, bővítéséhez, korszerűsítéséhez és természetesen építkezéshez is, emellett azzal akár hitelkiváltás is lehetséges. Mivel a lakáshitelek kondíciói pénzintézetenként jelentősen eltérhetnek (ahogy az egyes termékeknél a felhasználási cél megkötésének mértéke is), így érdemes felmérni, hogy melyik bank kínálja a legkedvezőbb konstrukciót.
Az ingatlancélú jelzáloghitelek három csoportra oszthatók, az alábbiak szerint:
Az államilag támogatott lakáscélú hitelek esetén a piaci hitelkamat egy részét az állam fizeti meg a hitelnyújtó részére, amennyiben az ehhez szükséges feltételek fennállnak. Az államilag támogatott kedvezményes hitellehetőségekről a CSOK Plusz Hitelprogram , valamint a Falusi CSOK oldalain olvashat bővebben.
A piaci kamatozású hitelekhez állami kamattámogatás értelemszerűen nem kapcsolódik, így érdemes körültekintően tájékozódni a különböző piaci lehetőségek kapcsán. Ehhez egyébként az MNB hitelkalkulátora is hasznos segítséget nyújthat, de érdemes szemügyre venni az ugyancsak MNB által kialakított minősítési kritériumoknak megfelelő, ,,Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel” titulussal rendelkező, forint alapú banki lakáshitel termékeket is.
A jelzáloghiteleket többek között az különbözteti meg a személyi kölcsönöktől, hogy azokkal nagyobb hitelösszeghez lehet hozzájutni, emellett hosszabb futamidővel és kedvezőbb kamattal is kalkulálhatunk. Ez érthető, hiszen az ingatlanfedezet a bank számára is fontos biztosítékot jelent. Vannak azonban olyan esetek, amikor a személyi kölcsönmégis kedvezőbb konstrukció lehet, különösen kisebb (1-2 millió forintos) hitelösszegnél, hiszen ez esetben nincsen szükség például értékbecslésre, de a közjegyzői, ügyvédi díjak is megspórolhatók, emellett a hitelösszeg is gyorsabban folyósítható és az szabadon felhasználható.
A felhasználás célja, annak esetleges kötöttsége, valamint az igényelni kívánt hitelösszeg mértéke egyébként alapvetően határozhatja meg, hogy milyen banki hitelterméket célszerű igénybe venni.
Azt is fontos tudni, hogy kizárólag lakáshitelből nem vásárolható ingatlan, ám például korszerűsítés, vagy bővítés céljából önerő nélkül is igényelhető. A lakásvásárláshoz szükséges önerő minimális mértékét a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló MNB rendelet határozza meg. A jogszabály értelmében az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott forinthiteleknél a kitettség hitelkérelem elbíráláskori értéke főszabály szerint nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy lakásvásárlás esetén a hitel felvételénél általában a forgalmi érték legalább 20 %-ának megfelelő mértékű önerővel kell rendelkezni. Kivételt képez az az eset, ha az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek még nem töltötték be a 41. életévüket, továbbá egyikük sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt. Ebben az esetben akár már 10% mértékű önerő is elegendő lehet a hitel felvételéhez. Építés alatt lévő létesítményre nyújtott hitelnél a forgalmi értékként az ingatlan teljes készültségének elérésekor várható forgalmi értékét tekintik.
Önerőként nem csupán a készpénz, a különféle befektetések, vagy megtakarítások szolgálhatnak, hanem többek között a vissza nem térítendő lakáscélú állami, vagy egyéb támogatások, az ingatlanfedezet, vagy az építési hitelek vonatkozásában a már elkészült munka értéke is. Személyi kölcsön felvételével sem lehetetlen fedezni a szükséges önerőt, ez azonban kockázatos, ahogy az az MNB sajtóközleményében is olvasható.
Azzal kapcsolatban, hogy valaki milyen összegű lakáshitelt vehet fel, elsődlegesen az MNB adósságfék szabályaitekinthetők irányadónak.
Ebben a körben nem csupán a hitelt felvenni kívánó jövedelmének összege lehet meghatározó, hanem a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan forgalmi, valamint hitelbiztosítéki értéke is.
A felvehető hitel maximális összegét (a fedezetként felajánlott eszköz bírálat során megállapított forgalmi értéke arányában) a hitelfedezeti mutató (HFM) prezentálja, míg a havi nettó rendszeres jövedelem arányában vállalhatómaximális törlesztőterhet a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) vetíti előre.
A betöltött 18. életév, valamint az állandó jövedelem (mely elsődlegesen lehet munkáltatótól, vállalkozási tevékenységből, de akár nyugdíjellátásból származó is, emellett kiegészítő jövedelmek is figyelembe vehetők) minden esetben alapfeltétel a lakáshitel felvételénél, emellett a KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) adatbázisában történő szereplés is kizáró tényező lehet. Léteznek olyan bankok, melyek szigorúbb megkötéseket alkalmaznak, így például életkor tekintetében a 23. életév betöltését írják elő. Az életkori maximum egyébként általában 70-75 év, de minden bank egyedi szabályokat és elbírálást alkalmaz.
A hitelek összehasonlítása esetén sokak számára az egyik legfontosabb paraméter a Teljes Hiteldíjmutató (THM). A THM a tőke,- és a kamattartozáson felüli díjakat is láthatóvá teszi, így pontosabb képet adhat a hitellel összefüggő teljes költség várható nagysága kapcsán.
A kamatkörnyezet előre nem látható változásai miatt nem hagyható figyelmen kívül az ezzel összefüggő kockázat sem. A piacon fix, valamint változó kamatozású hitelkonstrukciók is elérhetőek, emellett léteznek olyan változó kamatozású hitelek is, melyek kamatának mértéke kizárólag az előre meghatározott időtartamú (például 5, 10 éves, vagy ennél hosszabb) kamatperiódusok mentén módosulhat.
Sokan nem tudják, de a hitelek törlesztése általában annuitásos, ami azt jelenti, hogy bár a futamidő alatt a törlesztőrészleteket egyenletesen, ugyanolyan összegekben és rendszerességgel kell fizetni, ám az első időszakban a törlesztés nagyobb része a kamattartozást fedezi, a tőketartozás pedig csak kisebb mértékben csökken. Ez laikusként eleinte bosszantó lehet, ám mégis egyfajta biztonságot adhat, hogy a törlesztőrészletek nagysága mindvégig azonos marad.
Bármennyire is kecsegtetőnek tűnik egy hitelkonstrukció, vagy biztosnak tűnik a hitelfelvétellel összefüggő élethelyzet, mindig érdemes óvatosan és előrelátóan dönteni. Mindig adódhatnak váratlan események, melyekre célszerű a lehetőségek szerint felkészülni. A hitelösszeg, a futamidő, a kamatozás és az egyéb fő paraméterek körültekintő meghatározása után érdeklődhet az esetleges hitelfedezeti biztosításról is, mely bizonyos esetekben nagy segítséget nyújthat. Szerencsére a hitel felvételével járó kockázatok felkészült döntéshozatallal számottevően csökkenthetők.
A KSH lakossági lakáshitelezésről szóló kiadványa szerint egyébként 2024. első félévében 5,7%-al nőtt a hazai lakosság lakáshitel állománya, a lakáshitelekre pedig minden bizonnyal ezután is szükség lesz.
Végezetül, kiemelten fontos, hogy a hitelügyintézés során szakértő közreműködését is igénybe vegye, hiszen a hitelfelvétel minden esetben személyre szabott, és egy felkészült szakember rengeteget tud segíteni a megfelelő kondíciókkal rendelkező termék kiválasztásában.
A Global Realty Group saját hitelszakértővel segíti ügyfeleit a döntéshozatalban, valamint az ügyintézésben, ehhez pedig elegendő személyesen befáradnia hozzánk. Emellett számos bankkal és biztosítóval is összeköttetésben állunk, ami lehetőséget teremt arra, hogy egyszerűen megtalálhassuk az Önnek megfelelő megoldást, továbbá rendkívül kedvező, egyedi hitelfeltételeket is biztosítani tudunk. Keressen bennünket bizalommal!
